崛起的西安，没落的东大街！『城记深度』
西安城墙内主要街道的改造，已全部接近尾声：二十多年前，西安完成了南大街的改造；1998年北大街开始改造，2007年西大街改造竣工。2013年伊始，西安市东大街正式进行改造，这是西安旧城区最后一条开始改造的主干道。
说句实话，若非因此稿，我已整整四年没有去过东大街了。东大街，在我的生活里消失了四年而我却竟浑然不觉。假如东大街是个女人，那她一定会伤透了心。
关于东大街的几个小故事
东大街现在怎么了？
前几天的朋友圈被出租车刷屏，其中有个段子：说一个外地人从火车站打车到钟楼被宰，原因是司机说路很远，要经过两个市：大差市、骡马市。
段子不可当真，可大差市、骡马市却真是东大街曾经的骄傲。想当年，穿着骡马市买的老板裤、老板鞋，剪个郭富城的发型，走在校园里那自信简直爆棚到拽炸天。刚过完六一的七〇年代老儿童们，对此一定记忆犹新！纵然当年的骡马市简陋至极，窄小的铺面清一色钢丝床，但丝毫无损潮流时尚界泰山北斗的江湖地位。
后来，破旧的骡马市被拆掉了，改造了，骡马市的江湖地位也随之一去不复返了。
十年前，另一件事也记忆犹新：我当时就职公司总部在上海，有一天，总部外派西安的一个小伙：问我们，西安哪里比较适合逛逛街啊？现代时尚点的地方！众人不约而同的告诉他：去东大街逛逛看。两个小时后，小伙回来高声叫嚷：这就是你们说的现代时尚的地方啊？！大家面面相觑，说：东大街还不好，哪里好呢……
后来，当我频频出差上海回来，确实感同身受小伙当年的失落，觉得他当时没有把“乡勿宁”这几个字说出口还是蛮有涵养的……再后来，我竟然丝毫感觉不到东大街在我的生活里消失了。
▲东大街上曾最为繁华的骡马市，如今风光早已不在。
十年前，十年后，东大街到底怎么了？
东大街曾是一串光芒耀眼的珍珠项链
西安当年唯一的“一条项链”
自钟楼向东，到东门，这两千米的距离，串起了开元商城、骡马市、炭市街、大差市百盛这几颗在十年前曾经光辉耀眼的珍珠。
西安众多百货商场里，开元商城绝对是龙头大哥。民生在当年似乎一度也名声大噪，但数据上的差距还是很明显：2005年民生财报显示主营收入8.58亿，而开元则以20.2亿跻身全国商业企业百强之列。顺便在此纠正一下百度，开元商城的内容里告诉我2005年名列全国商业百强第33名，单店排名第九；可我查到2005年全国商业企业百强排名里，开元商城排位第73，较2004年第69位有所下降。可让我惊讶的是，当年开元居然大幅领先上海徐家汇商城（第81），确实值得点赞！
从开元往东，公交车的下一站就是端履门。端履门，得名于明代秦王府的正门外的一座牌楼。在这个牌楼前，各位官员在此正冠端履，听候召唤；久而久之，就把这个牌楼叫做端履门。至少对于我而言，端履门在当年最大的诱惑不是历史，而是炭市街。
▲改造前的碳市街副食品市场。
当年的炭市街，以海鲜水产类业态独霸江湖。菜市场难得一见的各色水产、包括当年馆子里吃不起的鲍鱼、海参、大龙虾，这里都有得卖。更神奇的是，入夜这里摇身一变，成为小商品夜市，针头线脑鸡零狗碎的什么都有得卖。一年到头白天黑夜，这里永远摩肩擦踵；这一站的公交车，永远抢不到座位。当年的盛景，用一个词来总结：繁华。后来，和骡马市一样，破旧的炭市街被拆掉、改造，当年的繁华也一去不复返。
端履门下一站，就是大差市。当年克林顿来西安，就下榻位于大差市的凯悦酒店，如今酒店还在，招牌已换。另一个打算换招牌的店这两天也比较火：百盛。这是百盛在西安的第一家店，也是当时西安商业领域的神一般的存在，十八年一路走来，已经足够在一代人的心目中留下不可磨灭的印记。十八年后的这个“六一节”，百盛门口的一纸告示让无数人为之唏嘘。
三大因素造就东大街的辉煌
如今已时过境迁
如果说，每个点的爆发都有一些偶然因素的作用，那么这几个珍珠般的亮点被东大街串在一起，那就必然是一个的辉煌结果。当然，无论是偶然因素还是必然结果，都必须依托于城市发展历史的大背景。有三个重要因素不容忽视：
以钟楼商圈为核心的城市商业一元化格局，成就了东大街。以钟楼为圆心的一公里范围内，省政府、前市委市政府、最早的五星级酒店、西安规模最大的百货商场、西安第一个和第二个最高端品牌商场、曾经规模最大的书店、曾经规模最大的邮局、最有特色的鼓楼步行街、著名的碑林、曾经称霸时尚界的骡马市……
众多绝对优势资源高密度集聚在一起，想不成为核心都难。一个最简单的指标就可以说明：在西安任何一个地方，几乎都可以找到直达钟楼的公交车。
截止2013年西安市各级商圈平均体量（万㎡）
来源：CRIC；制图/徐亚林
建于1953年的钟楼书店，曾是西安地区唯一的书店和西北最大的书店；创建于1936年的西北眼镜行，也曾经是行业唯一的翘楚；炭市街，在水产和专业厨具用品方面，一度也是“垄断”式经营。
类似的种种“垄断式”供应，在西安商业起步期和成长期均不鲜见。这因历史原因，出于供应不足和消费不活跃的市场表现，个别商家或商街被推到了“垄断”供应的境地。
在当年信息十分闭塞的环境中，消费和供应一旦牵了手基本就白头，从而商家越做越强越做越大，在消费者的口碑中地位越来越高越来越稳固。基于特殊历史环境下的供需关系，是诸多珍珠级商家的诞生土壤。
逛钟楼，在西安人口语中，跟外地游客买门票登钟楼是完全不同的两个概念。西安人口中的逛钟楼，代表着“时尚购物+家庭大宗采购+特殊主题采购+休闲逛街+娱乐餐饮+相亲约会+自行脑补一切高大上的消费行为”。
十几、二十年前，在西安找不出第二个地方。
基于这三个重要因素，再加上其它特殊因素，造就的结果就是：钟楼商圈以西安市唯一的市级商圈傲视群雄。
西安各大商圈沿街店铺租金范围（元·㎡/日）
数据来源：CRIC 制图/徐亚林
正是钟楼商圈的地位成就了东大街，当年的东大街就像是一条串满了耀眼夺目珍珠的项链，最关键的是，这是当年唯一的一条。这也是当年钟楼、东大街商圈创造出西安最高收件、最高租金的原因。
时代的变革，从未停止脚步
十年只在一瞬间
▲建于民国时期的华侨商店，直到七十代，还为东大街的最高建筑。2011年，这座见证着东大街历史的历史建筑拆迁。
东大街的钟楼邮局你多久没进去？西北影城还记得吗？那个著名的“1+1”呢？大华饭店的包子你怀念吗？
2016年，对于东大街百盛的关店，众议纷纷。有人把这个事情跟出租车事件联系到一起说，无论各方观点如何，总能看到一致的两个字：“趋势”。是呀，都移动互联网时代了，还打算穿着老板鞋、老板裤，留个郭富城头去学校晒自信吗？
那么，东大街项链上的“珍珠”渐次被一颗颗摘下，到底是谁惹得祸？
所谓“船可载舟亦可覆舟”，东大街商铺高租金固然是高收益的影子，但市场“风吹草低见牛羊”之际，高租金成为压倒骆驼的稻草。除此之外，还是三个重要因素：
号称进军“国际化大都市”，没有规模怎么行？高新、曲江、经开快速崛起，瞬间拉大西安的城市骨架。西安，像破茧而出的蝴蝶一样，急需冲破一元化格局的束缚。
十年前，二环还算是西安的外围。如今，三环外也逐渐从工地变为灯火辉煌的住区，一元化核心早已不能满足城市的发展和市民的需求。无论小寨、高新、曲江还是经开，迅速成长为市级商圈已经不单单是开发商的期望，更是区域消费人群的期望。
随着社会经济的发展，商业行为朝着不断井喷、不断迭代的方向发展。计划经济时代的供需关系早已成为历史，无论是商品的品类还是品牌，越来越让人眼花缭乱。一部分老字号凭借着几十年、上百年的口碑和质量，在市场中愈发显出醇厚的魅力；另一部分老字号，未能及时跟上消费的演变，逐渐被市场无情的淘汰。新品牌在后浪推前浪，新区域在不断被开发，钟楼早已不是消费的唯一选择，东大街品牌光环日渐陨落。
十年前开始，西安私家车迎来了井喷式发展时代。一方面，私家车的井喷极大地扩大了人们的活动选择范围；另一方面，交通的拥堵和停车的难题也给城市建设提出了新的要求。
这两点对于钟楼、东大街包括解放路商圈来说，基本都是噩耗。对于消费者来说，既然有更便捷更时尚更Fashion逼格更高或者更便宜的选择，我为什么还要选择你东大街呢？当然，交通问题不是改变消费习惯的理由，这仅仅是个借口而已，就好像网友见面对不上眼一样，总得找个体面的借口不是么？
老崔曾经曰过，不是我不明白，这世界变化快。说实话，真快、太快了。
十年前，西安城里发生点什么事，要看第二天《华商报》才知道，还只能知道人家想让你知道的那部分。前两天，安定门差点“失守”；不出半小时，我一个移民加拿大的同学就把视频发群里了，比我们原住民都快。
对于移动互联网的话题在这里就不展开了，要说跟东大街的没落有什么关系的话，就好像南美洲的蝴蝶扇了扇翅膀。其实，我想说的是，不要轻易高估移动互联网对各个行业的提升价值，也不能轻易低估移动互联网对某些行业的颠覆作用。最近一段时间的西安人应该对此更有感触。
▲一九八〇年代的西安东大街
西安的崛起，成就了很多当年的“不毛之地”，比如高新区和曲江。但，这崛起更需要共赢，友谊无需翻船。如果一个时代的崛起伴随的是另一个时代的没落，那只能说，是历史的选择，你那说翻就翻的小船，实在经不起时代的考验。
当年的东大街就像串起了一串闪亮珍珠的项链，当项链上的珍珠渐次被摘下，这项链的价值也就仅存了对一个时代的回忆。想再铸辉煌？当然可以，顺应时代吧。
特约作者=徐亚林 资深地产人
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